La loi Carrez, promulguée en 1996, vise à protéger les acheteurs en garantissant la transparence sur la surface habitable d'un bien immobilier. Cette loi s'applique également aux locaux commerciaux, offrant une sécurité juridique importante pour les transactions immobilières professionnelles.
Comprendre les implications de la loi Carrez pour les locaux commerciaux est essentiel pour les vendeurs et les acheteurs, car une non-conformité peut entraîner des conséquences significatives, comme des pénalités financières, des annulations de vente ou des litiges coûteux.
Champ d'application de la loi carrez aux locaux commerciaux
La loi Carrez s'applique à tous les locaux commerciaux, quelle que soit leur taille ou leur destination, à condition qu'ils soient destinés à une activité professionnelle.
Types de locaux commerciaux concernés
- Bureaux
- Commerces de détail
- Ateliers
- Magasins
- Restaurants
- Salons de coiffure
- Cabinets médicaux
Cependant, certaines exceptions existent. La loi Carrez ne s'applique pas aux locaux à usage spécifique, comme les locaux à usage industriel ou les locaux à usage agricole, ainsi qu'aux locaux dont la destination est incompatible avec une utilisation commerciale, tels que les garages, les parkings ou les entrepôts.
Délimitations de la surface utile
Le calcul de la surface Carrez pour les locaux commerciaux prend en compte uniquement la surface utile, c'est-à-dire la surface habitable, accessible et utilisable par les occupants.
Sont inclus dans le calcul de la surface utile :
- Les surfaces closes et fermées
- Les murs mitoyens
- Les cloisons fixes
- Les planchers et les plafonds
Sont exclus du calcul de la surface utile :
- Les surfaces non closes et non fermées (balcons, terrasses)
- Les caves et les combles non aménagés
- Les espaces techniques et les locaux annexes (chambres de chauffe, gaines techniques)
- Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre
Cas particuliers
Dans le cas des locaux en copropriété, la surface Carrez est calculée pour chaque lot individuel et non pour l'ensemble de l'immeuble.
Pour les locaux aménagés sur plusieurs niveaux, la surface Carrez est calculée pour chaque niveau séparément, en tenant compte de la hauteur sous plafond de chaque niveau.
Concernant les locaux avec des surfaces annexes (caves, combles, etc.), la surface Carrez ne comprend que la surface habitable de ces espaces, si celle-ci est accessible et utilisable par les occupants.
Le calcul de la surface carrez pour les locaux commerciaux
Le calcul de la surface Carrez pour les locaux commerciaux doit être réalisé par un professionnel qualifié, tel qu'un géomètre-expert, afin de garantir sa précision et sa conformité aux normes en vigueur.
Méthodes de calcul
Deux méthodes de calcul de la surface Carrez sont autorisées :
- Le calcul à partir de plans architecturaux
- Le calcul par mesure directe sur place
Des logiciels de calcul de surface Carrez dédiés aux locaux commerciaux sont disponibles pour faciliter la tâche des professionnels.
Éléments à prendre en compte
Lors du calcul de la surface Carrez, il est important de prendre en compte :
- La hauteur sous plafond (1,80 mètre minimum)
- L'épaisseur des murs et des cloisons
- La surface des fenêtres et des portes
- Les dégagements et les passages
Prenons l'exemple d'un local commercial situé en rez-de-chaussée d'un immeuble à Paris. La surface Carrez comprendra la surface du local accessible depuis la rue, y compris les murs et les cloisons, mais elle ne comprendra pas la surface du balcon attenant, car il s'agit d'une surface non close.
Différences avec les autres méthodes de calcul de surface
Il est important de noter que la surface Carrez pour les locaux commerciaux est différente de la surface habitable, qui prend en compte les surfaces non closes et non fermées, ou de la surface plancher, qui comprend toutes les surfaces d'un bâtiment, y compris les murs et les cloisons.
La surface Carrez est une surface spécifique qui vise à fournir une mesure précise de la surface utilisable pour une activité commerciale.
Les conséquences d'une non-conformité à la loi carrez
La non-conformité à la loi Carrez peut avoir des conséquences importantes pour le vendeur et l'acheteur d'un local commercial.
Risques pour le vendeur
En cas d'écart important entre la surface réelle du local et la surface mentionnée dans l'acte de vente, le vendeur risque :
- Des pénalités financières (jusqu'à 10% du prix de vente)
- L'annulation de la vente par l'acheteur
- Des poursuites judiciaires
Par exemple, si la surface réelle d'un local commercial à Lyon est de 100 m² et que la surface mentionnée dans l'acte de vente est de 120 m², le vendeur risque de devoir rembourser l'acheteur de la différence de prix, soit 20 m² x le prix du m².
Risques pour l'acheteur
En cas de non-conformité à la loi Carrez, l'acheteur a le droit de :
- Réduire le prix de vente proportionnellement à l'écart de surface
- Annuler la vente
- Demander des dommages et intérêts
L'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la date de la vente pour se retourner contre le vendeur en cas de non-conformité. Il est donc important pour l'acheteur de faire réaliser une expertise Carrez avant la signature de l'acte de vente afin de s'assurer de la conformité du local à la loi.
Impact sur la valeur du bien
La non-conformité à la loi Carrez peut également avoir un impact négatif sur la valeur du bien immobilier. En effet, un local commercial non conforme à la loi Carrez est susceptible d'être difficile à revendre ou à louer, car les acheteurs et les locataires potentiels seront conscients des risques et des litiges potentiels liés à la surface du local.
Conseils pratiques pour les professionnels de l'immobilier
Pour éviter les litiges et les problèmes lors de la vente d'un local commercial, les professionnels de l'immobilier doivent être particulièrement attentifs à l'application de la loi Carrez.
Importance de l'expertise carrez
Il est primordial de faire réaliser une expertise Carrez par un professionnel qualifié avant la vente d'un local commercial. Cette expertise permettra de garantir la conformité du local à la loi Carrez et d'éviter les litiges et les problèmes potentiels. En 2023, le coût moyen d'une expertise Carrez pour un local commercial à Marseille est d'environ 300 euros.
Gestion des risques
Les professionnels de l'immobilier doivent également prendre des mesures pour gérer les risques liés à la loi Carrez, notamment en :
- Contrôlant les documents de vente et les plans du local
- Intégrant des clauses de garantie dans les contrats de vente
- Informant clairement les acheteurs des implications de la loi Carrez
Le rôle du professionnel de l'immobilier
Le professionnel de l'immobilier joue un rôle crucial dans l'application de la loi Carrez et la sécurisation des transactions commerciales. En agissant avec professionnalisme et en s'assurant de la conformité des locaux vendus, il contribue à garantir la satisfaction des acheteurs et des vendeurs et à éviter les litiges et les problèmes potentiels.